[데이터 경제] 03 FED의 금리 인상시기 부동산 투자전략

 

현업 데이터 분석가들이 직접 분석하는 『 데이터 경제 』에서는 80만 개 이상의 시계열 데이터를 보유하고 있는 미국 연방 준비은행(FED, The Federal Reserve) 세인트루이스 연구소 데이터를 분석하고, 투자 인사이트를 공유드립니다.

지난 포스트에서는 스태그플레이션 투자전략에 대한 분석 인사이트를 드렸습니다.
http://naver.me/GRfptLVA

 

 

 

3월 16일 미국 연방준비은행(FED)는 드디어 금리 인상을 실시하였습니다.

이제 미국의 기준금리는 0~0.25 포인트에서

 

0.25~0.50 포인트로 0.25% 인상되었습니다.

지난 시간에 분석한 '악의 고리'에서
과연 우리는 어디까지 와있을까요?

전쟁 → 원유 가격(WTISPLC) → 물가(FPCPITOTLZGUSA) → 기준금리(INTDSRUSM193N) 
→ 실업률(UNRATE)

데이터 분석으로 바라본 역사 속 경제지표는
큰 흐름을 가지고 상승과 하락을 반복해왔습니다.

그렇다면

기준금리 인상은 과연 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까요?

 

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미국 기준금리와 주택 가격

 

금리가 오르면 집값이 떨어진다

 

사람들은 입버릇처럼 이야기합니다. 
하지만 과연 그 말은 사실일까요?
데이터 분석을 통해 객관적인 사실을 확인해 보시죠.

* 데이터 소스 : 미국 연방준비은행 연구소(FRED)
* 데이터 분석 툴 : 파이썬(Python)

파란색 그래프는 미국 중위 주택 가격(MSPUS) 
주황색 그래프는 미국 연방준비은행의 기준금리(INTDSRUSM193N)입니다.
그리고 파란색 음영은 1970년부터 오늘날까지 금리인상 시기(8번)입니다.

8번 금리 인상기 중에는 부동산이 하락한 시기가 언제인가요?
금리 인상 시기 중 주택 가격이 하락한 사례는
역사적으로 단 한 번도 없었습니다. 

데이터 분석 결과

 

금리 인상으로 주택 가격이
하락할 확률은 0입니다.

https://fred.stlouisfed.org/series/INTDSRUSM193N" target="_blank" rel="noopener" data-mce-href="http://[FED 경제 데이터 연구소] https://fred.stlouisfed.org/series/INTDSRUSM193N">http://[FED 경제 데이터 연구소] https://fred.stlouisfed.org/series/INTDSRUSM193N 

Interest Rates, Discount Rate for United States

그렇다면 과연 주택 가격은 어떤 지표의 영향을 받는 것일까요?

 

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FED 자산규모와 주택 가격

 

파란색 그래프는 미국 중위 주택 가격(MSPUS) 
주황색 그래프는 미국 연방준비은행의 자산규모(FDHBFRBN)  입니다.

그리고 회색 음영은 공식적인 5차례 금융위기입니다.
(1980 스태그플레이션, 1990년 모기지 사태, 2000년 닷컴 버블
2008년 서브 프라임 모기지, 2020 팬데믹)

두 그래프 간의 추세를 보시면 어느 정도 일치합니다.
FED는 경기가 안 좋을 때 모기지와 기업 채권을 사들이면서 자산규모를 늘려가고
이로 인해 시장에 유동성이 공급됩니다.

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주택 가격과 M2 통화량

실제 통화량과 주택 가격 데이터와의 관계도 살펴보겠습니다.
파란색 그래프는 미국 중위 주택 가격(MSPUS) 
주황색 그래프는 미국 광의 통화량(M2)  입니다.

보시는 바와 같이 통화량 그래프는 주택 가격 그래프와
그 추세가 거의 일치하는 것을 보실 수 있습니다.

실제 상관관계를 뽑아보겠습니다.

중위주택가격은
FED의 자산규모와 86%,
M2 통화량과 96%
상관관계를 나타내고 있습니다.

 

금리는 오르는데
왜 주택가격은 하락하지 않는 것일까요?

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기준금리와 주택 건설 물량

해답은 바로 여기에 있습니다.
파란색 그래프는 미국 기준금리(MSPUS) 
주황색 그래프는 미국 주택건설 물량(UNDCONTSA)  입니다.

건설에는 파이낸싱(Financing)
즉 대규모 자금조달이 필요합니다.

하지만 금리 인상기에는 시행사, 시공사에서 이자부담에 따른 손익이 악화되기 때문에
건축/건설을 위한 파이낸싱을 일으키지 않습니다.

이러한 이유로 1990년대초 Saving & Loan 업체들이 부도가 나기 시작하면서
미국의 모기지 사태가 발생했던 것입니다.

앞서 소개한 파란색 음영은 1970년부터 오늘날까지 금리 인상시기(8번)를 살펴보면
금리인상기에는 건축물량이 급격히 감소하거나 정체하는 것을 보실 수 있습니다.

주택 건설물량 감소 = 공급 감소
≒ 가격상승

 

 

 

  

수요-공급곡선에서 공급이 감소할 때 가격은 상승한다

 

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기준금리와 주택판매지수

 

결론이자 투자 주의사항입니다.

파란색 그래프는 미국 기준금리(MSPUS) 
주황색 그래프는 미국 주택 판매지수 입니다.(HSN1F)  입니다.

주택판매지수는 주택판매(EHome Sales)는 전월에 판매된거주용 건물을 연율로 환산한 수치의 변동을 측정합니다. 미국 주택시장의 강세를 측정하는 데 도움이 되며, 전체 미국 경제의 건강도를 판단하는 중요한 지표입니다.

 파란색 음영은 1970년부터 오늘날까지 금리 인상시기(8번)를 살펴보면
금리인상기에는 주택판매지수가 급략하면서
금리와 판매지수가 "가위모양" 을 만들어내고 있습니다.

물론 한차례 보합국면의 예외도 있습니다만
전반적인 경제 흐름은 장기적 관점에서 결코 다르지 않습니다.

주택판매지수의 하락은 현금흐름이 막힌다는 것을 의미합니다.
과도한 레버리지 즉, 무리한 영끌투자는 하락시에 투매로 이어집니다.

그러면 시장이 무너지면서 대세하락을 불러올 것입니다.

2022년 3월 16일
이제는 금리인상 국면에 접어들었습니다.

 

연준은 9차례 금리 인상을 예고했지만
전쟁, 펜데믹을 예측하지 못했던 것처럼
앞날은 그 누구도 예측할 수는 없습니다.

금리 인상과 경제지표들 간의 데이터 분석을 통해
여러분들께서 현상을 바로 보고 투자에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

이상 데이터 분석을 마치고 다음에는 더욱 흥미로운 데이터 분석 인사이트로 찾아뵙겠습니다.

다음 포스트에서는 실업률이 높아진 이후
금 가격(Gold Price), 장단기 채권 분석을 통한
현재의 투자 전략을 다룰 예정입니다.
감사합니다.

※ 데이터 분석 강연 및 후원
※ 경제 데이터 분석 팀 합류 및 데이터 분석 의뢰
jkm2000korea@naver.com